Güçlendirme Kararı, Ruhsat ve Riskli Yapı Şerhi

Bir binanın güçlendirilmesi yalnızca mühendislik işi değildir. Analiz raporu hazır olsa, yöntem seçilmiş olsa bile iş, kat maliklerinin ortak kararına ve idarenin vereceği ruhsata bağlıdır. Sahada gördüğümüz tablo şudur: teknik olarak güçlendirilebilir onlarca bina, karar ve evrak aşamasında aylarca bekliyor. Aşağıda bu aşamanın tamamını, dayandığı mevzuatla birlikte sırasıyla anlatıyoruz.

Güçlendirme kararı kaç kat malikinin onayıyla alınır?

Dayanak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu fıkra, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramayacağını düzenler. Binanın taşıyıcı sistemi ortak yer olduğundan güçlendirme de bu kuralın kapsamındadır.

Uygulamada üç ayrıntı sürekli gözden kaçıyor:

• Oran, bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Toplantıya katılanların 4/5’i değil, binadaki bütün maliklerin 4/5’i aranır. Toplantıya hiç gelmeyen malik, karşı oy vermiş gibi sonuç doğurur; rızası alınmadıkça sayıya eklenmez.
• Rıza yazılı olmalıdır. Sözlü mutabakat, telefonla alınan onay veya mesajlaşma yeterli sayılmaz. Yazılılık şartı 5711 sayılı Kanun ile getirilen bir değişikliktir ve uygulamada en sık buradan sorun çıkar.
• Onay verecek olan maliktir, kiracı değildir. Dairede kiracı oturuyor olsa da karara katılacak ve gideri karşılayacak olan tapu sahibidir.

Bu oranın pratikte ne anlama geldiğini görmek için, bağımsız bölüm sayısına göre gereken en az malik sayısı şöyledir:

Tablodaki sayılar, bir bağımsız bölümün tek malike ait olduğu varsayımıyla verilmiştir. Bir daire birden çok kişiye hisseli olarak aitse ya da bir kişi birden çok daireye sahipse hesap değişir; bu durumda tapu kayıtları üzerinden malik listesi çıkarılmalıdır.

Güçlendirme çoğunluğu ile kentsel dönüşüm çoğunluğu aynı değildir

Bu, en sık karşılaştığımız karışıklık. Apartman yöneticileri çoğu zaman kentsel dönüşüm için duydukları çoğunluk oranını güçlendirmeye de uygulanabilir sanıyor. İki karar farklı kanunlara tabidir:

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesindeki oran 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile değiştirilmiş, daha önce uygulanan üçte iki çoğunluk yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esası getirilmiştir. İnternette hâlâ yaygın biçimde “2/3” yazan kaynaklar bulunuyor; kentsel dönüşüm kararı alacaksanız oranı güncel metinden veya ilgili Müdürlükten teyit ettirin. Dönüşüm tarafının bütünü için kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Önemli nokta şudur: güçlendirme için aranan 4/5 oranı, dönüşüm için aranan orandan daha ağırdır. Bu, sezgiye aykırı görünür ama sebebi basittir; güçlendirme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerlere müdahale rejimine tabidir, dönüşüm ise kendi özel kanununa.

4/5 sağlanamazsa ne olur?

Kanun bu duruma bir çıkış bırakmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin ikinci fıkrası, anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağını düzenler. Yargı uygulamasında da her kat malikinin, güçlendirmenin zorunluluğu bilimsel olarak ortaya konduğunda diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını isteyebileceği ve masrafların paylaşımı için dava açabileceği kabul edilmektedir.

Yine de dava, ilk başvurulacak yol değildir; hem zaman alır hem de apartman içi ilişkileri yıpratır. Deneyimimize göre uzlaşmayı asıl sağlayan üç şey var:

1. Rapor, kanaatin yerini alır. Maliklerin çoğu güçlendirmeye değil belirsizliğe karşı çıkıyor. Eleman bazlı sonuçları gösteren bir deprem performans analizi raporu tartışmayı “bence gerek yok” düzeyinden çıkarır.
2. Rakam netleşir. Malik başına düşen payın ve ödeme takviminin yazılı olarak görülmesi, en çok direnç gösteren kişiyi bile masaya oturtur.
3. Yaşam etkisi anlaşılır. “Evimden çıkmam gerekecek mi?” sorusunun net cevabı verildiğinde itirazın büyük kısmı düşer. Bu konuyu bina güçlendirme sayfamızda ayrıntılı anlatıyoruz: çoğu projede tam tahliye gerekmez.

Talep ettiğiniz takdirde mühendisimiz kat malikleri toplantısına katılıp raporu teknik olmayan bir dille anlatır ve soruları doğrudan yanıtlar. Bu, kararın alınmasında gördüğümüz en etkili adımdır.

Kat malikleri toplantısı: adım adım

Kararın kendisi kadar, kararın usulüne uygun alınması da önemlidir. Usul hatası, sonradan itiraz edilerek kararın iptaline yol açabilir ve ruhsat aşamasında dosyanızı geri çevirir. İzlenecek sıra şudur:

1. Ön hazırlık. Tapu kayıtlarından güncel malik listesi ve arsa payları çıkarılır. Performans analizi raporu, önerilen güçlendirme kapsamı ve tahmini bütçe/ödeme planı toplantı öncesinde hazır olmalıdır.
2. Çağrı. Bütün kat maliklerine yazılı olarak, imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla çağrı yapılır. Çağrıda toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi açıkça yer alır. Çağrının maliklere makul bir süre önce ulaşması gerekir; uygulamada en az on beş gün önceden bildirim yapılması yerleşik bir usuldür.
3. Gündem. Gündem maddesi belirsiz yazılmamalıdır. “Bina ile ilgili konular” değil; “Binanın deprem performans analizi raporunun görüşülmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2 uyarınca güçlendirme kararı alınması” gibi somut bir madde yazılır.
4. Toplantı. Rapor sunulur, sorular yanıtlanır, karar oylanır. Burada dikkat edilecek nokta, toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısının farklı şeyler olmasıdır: toplantı yapılabilmiş olması, 4/5 rızanın sağlandığı anlamına gelmez.
5. Karar defteri ve yazılı rızalar. Karar, noter onaylı kat malikleri kurulu karar defterine yazılır ve katılanlarca imzalanır. Toplantıda bulunmayan maliklerin yazılı rızaları ayrıca toplanır; 4/5 oranı ancak bu imzalarla tamamlanır.
6. Dosyalama. Çağrı belgeleri, tutanak, karar defteri sayfası ve yazılı rıza formları tek dosyada saklanır. Bu dosya, ruhsat başvurusunun eklerinden biridir.

Güçlendirme masrafı nasıl paylaşılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kat maliklerinin arsa payları oranında katılacağını düzenler. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse o hüküm uygulanır. Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler:

• Eşit değil, arsa payı oranında. Daireler farklı büyüklükteyse paylar da farklı olur. Toplantı öncesinde her malikin payının tabloya dökülmesi, sonradan çıkacak tartışmayı önler.
• Ödemeyen malik. Payına düşeni ödemeyen malikten, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı istenebilir; alacak icra yoluyla takip edilebilir. Karar alınmış bir güçlendirme, ödememe nedeniyle durmaz.
• Gider malike aittir. Güçlendirme, olağan bir bakım gideri değil anagayrimenkule yapılan bir yatırımdır; kiracıya yansıtılmaz.
• Ödeme takvimi imalata bağlanır. Toplamı peşin istemek yerine ödemeleri aşamalara (proje, ruhsat, imalat dilimleri) bağlamak, hem nakit yükünü dağıtır hem de maliklerin sürece güvenini artırır.

Güçlendirme ruhsatı: gerekli belgeler ve süreç

Güçlendirme, taşıyıcı sisteme yapılan bir müdahale olduğu için imar mevzuatı çerçevesinde ruhsata tabidir. Başvuru, binanın bulunduğu ilçe belediyesinin imar ve şehircilik / yapı kontrol müdürlüğüne yapılır. Belge listesi idareden idareye değişebilmekle birlikte, tipik olarak istenenler şunlardır:

1. Tapu kayıt örneği ve güncel malik listesi
2. Kat malikleri kurulu karar tutanağı ve 4/5 yazılı rıza belgeleri
3. Mevcut yapıya ait onaylı mimari ve statik proje; yoksa hazırlanmış röleve
4. Deprem performans analizi raporu ile karot ve donatı tespit sonuçları
5. Gerekiyorsa zemin etüdü raporu
6. Güçlendirme statik projesi, hesap dosyası ve uygulama detayları
7. Güçlendirme mimari tadilat projesi (kesit değişikliği mimariyi etkiliyorsa)
8. Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi ve ilgili taahhütnameler
9. Müteahhit sözleşmesi ve şantiye şefi sözleşmesi
10. Proje müelliflerinin oda kayıt/büro tescil belgeleri

Dosya idareye sunulduktan sonra proje incelemesi yapılır, varsa eksiklikler tamamlattırılır ve güçlendirme ruhsatı düzenlenir. İmalat süresince yapı denetimi yürütülür; iş bitiminde denetim ve kabul kayıtları dosyaya eklenir.

Ruhsatsız güçlendirme neden yapılmaz?

Zaman kazanmak ya da masraftan kaçınmak için ruhsatsız takviye yaptırmak, kısa vadede kolay görünen ama sonucu ağır bir tercihtir:

• İmalat kaçak yapı statüsüne girer ve idari yaptırım riski doğar.
• Bina riskli yapı olarak tespit edilmişse, tapudaki belirtme kaldırılmaz; yani güçlendirmenin asıl ticari sonucu elde edilemez.
• Yapılan iş belgelenemediği için satış, konut kredisi ve sigorta süreçlerinde kullanılamaz. Alıcı ve ekspertiz, imalatı değil dosyayı ister.
• Hesaba ve projeye dayanmayan takviye, yapının deprem altındaki davranışını iyileştirmek yerine bozabilir. Rijitliği yerel olarak artıran bir müdahale, yükü beklenmedik bir elemana kaydırabilir.

Riskli yapı belirtmesi (şerhi) nasıl kaldırılır?

Bina riskli yapı olarak tespit edilip tapu kütüğüne belirtme konulmuşsa, güçlendirme bu belirtmeyi kaldırmanın yoludur. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi hâlinde izlenecek sırayı tanımlar:

1. Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir. Bu, performans analizine dayanan bir mühendislik değerlendirmesidir.
2. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’deki şekilde güçlendirme kararı alınır. Yani bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası.
3. Güçlendirme projesi hazırlatılır.
4. İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınır.
5. Güçlendirme işi, ruhsatı veren idarenin işin niteliğine göre belirlediği süre içinde tamamlanır. Bu süre kaçırılırsa yıkım süreci yeniden işletilebilir; takvim burada gerçekten bağlayıcıdır.
6. Tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için ilgili Müdürlüğe başvurulur. Başvuruya proje, ruhsat ve imalatın tamamlandığını gösteren belgeler eklenir.

Belirtme kaldırılana kadar dairelerin satışı ve konut kredisi kullanımı fiilen tıkalı kalır. Güçlendirmenin “masraf” değil “yatırım” olduğu argümanının somut dayanağı da budur: bu adım tamamlandığında daire yeniden normal bir taşınmaz gibi alınıp satılabilir hâle gelir.

Finansman: 6306 kapsamındaki destekler

6306 sayılı Kanun kapsamında, Bakanlık ile protokol imzalamış bankalar aracılığıyla kullandırılan kredilerde faiz / kâr payı desteği sağlanabilir. Bilinmesi gereken temel noktalar:

• Güçlendirme ve yeniden yapım ayrı kalemlerdir. Güçlendirme amaçlı destek üst limiti ile yıkıp yeniden yapma amaçlı destek üst limiti birbirinden farklıdır.
• Tutarlar güncellenir. Üst limitler ve şartlar Bakanlıkça belirlenip zaman içinde değiştirildiği için bu sayfada bilinçli olarak rakam yazmıyoruz. Bütçenizi eskimiş bir rakama göre kurgulamak, ilerleyen aşamada açık verdirir. Güncel limiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndan veya protokollü bir bankadan doğrudan teyit edin.
• Başvuru bağımsız bölüm bazlıdır. Destek genellikle bağımsız bölüm başına hesaplanır; apartmanın tamamı için tek bir kredi yerine maliklerin ayrı ayrı başvurması gerekebilir. Bu, toplantıda konuşulması gereken bir konudur.
• Süre şartlarına dikkat. Destek başvurularında süre sınırları bulunur; kararı aldıktan sonra finansman başvurusunu geciktirmeyin.

Karardan belgeye: gerçekçi bir takvim

Aşağıdaki çizelge, tipik bir konut binasında idari ve teknik adımların nasıl sıralandığını gösterir. Süreler binanın büyüklüğüne, malik sayısına ve idarenin işleyişine göre değişir.

Dikkat edilirse takvimin en oynak iki kalemi mühendislik değil, kat malikleri kararı ve ruhsat onayıdır. Bu iki adımı erken başlatan apartmanlar, aynı işi diğerlerinden aylarca önce bitiriyor.

Süreci baştan sona nasıl yürüttüğümüzü çalışma sürecimiz sayfasında, güçlendirmenin teknik tarafını bina güçlendirme sayfamızda anlatıyoruz. Aklınıza takılan başka sorular için sıkça sorulan sorular sayfamıza bakabilir ya da doğrudan bize ulaşabilirsiniz.