Kentsel dönüşüm hak sahibi hakları, binanız riskli yapı olarak tespit edildiğinde sizi koruyan yasal güvencelerdir: kira (taşınma) yardımı, arsa payına dayalı eşit söz hakkı, anlaşma ve itiraz hakkı ile sürecin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde şeffaf yürütülmesini talep etme hakkı bunların başında gelir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra hak sahiplerinin uzlaşması için tipik olarak 60 gün süre tanınır; bu sürede arsa payının en az üçte ikisini (2/3) temsil eden maliklerin kararı bağlayıcı olur. Bu yazıda hangi hakka sahip olduğunuzu ve hangi adımda ne yapmanız gerektiğini somut biçimde anlatıyoruz.
Kentsel dönüşüm hangi kanuna dayanıyor?
Süreç, “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” olarak bilinen 6306 sayılı Kanun ile yürütülür. Bu kanun, deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapıların tespitini, tahliyesini ve yenilenmesini düzenler. Bir binanın riskli sayılması için yapının deprem dayanımının yetersiz olduğunun teknik incelemeyle belgelenmesi gerekir; bu değerlendirme TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) esaslarına göre yapılır. Tespit süreci ve adımları için riskli yapı tespiti sayfamıza bakabilirsiniz.
Hak sahibinin temel hakları nelerdir?
6306 sayılı Kanun, malikleri (hak sahiplerini) süreç boyunca birkaç başlıkta korur. En çok merak edilen haklar şunlardır:
- Kira (taşınma) yardımı: Binası tahliye edilen ve kiraya çıkmak zorunda kalan malik/kiracıya aylık kira yardımı ödenir. Yardım genellikle 18 ay süreyle verilir.
- Faiz destekli kredi: Kira yardımı yerine, yenileme için faiz destekli konut/işyeri kredisinden yararlanma seçeneği sunulur. İki destekten yalnızca biri tercih edilir.
- Eşit söz hakkı: Her malik, arsa payı oranında karar sürecine katılır. Hiçbir malik diğerini sürecin dışında bırakamaz.
- İtiraz hakkı: Riskli yapı raporuna tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
- Bilgilenme ve şeffaflık hakkı: Değerleme, müteahhit sözleşmesi ve paylaşım oranları konusunda bilgi alma hakkınız vardır.
Kira yardımı ne kadar, kim alabilir?
Kira yardımı, binası boşaltılan hak sahibinin barınma masrafını karşılamak için verilir. Tutar her yıl Bakanlık’ça belirlenir ve ilçeye göre değişir; ödeme genellikle 18 ay boyunca aylık yapılır. Yardımdan yararlanmak için riskli yapı raporunun kesinleşmiş ve binanın fiilen tahliye edilmiş olması gerekir. Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan üç destek kaleminin kim için ve hangi koşulda geçerli olduğunu özetler:
| Destek | Kimler yararlanır? | Temel koşul |
|---|---|---|
| Kira yardımı (≈18 ay) | Malik ve kiracılar | Bina tahliye edilmiş, rapor kesinleşmiş olmalı |
| Faiz destekli kredi | Malikler | Kira yardımı yerine tercih edilir |
| Harç / vergi muafiyetleri | Malikler | Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde uygulanır |
Güncel kira yardımı tutarları yıldan yıla değiştiği için başvuru anında ilçe için açıklanan rakamı teyit etmek gerekir. Tutarın net rakamını paylaşan boş vaatlere değil, resmî açıklamalara güvenin.
Malik çoğunluğu (2/3) ne anlama geliyor?
Çok malikli binalarda en kritik konu çoğunluk kuralıdır. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, arsa payının en az üçte ikisini (2/3) temsil eden maliklerin aldığı karar — yıkım, müteahhitle anlaşma, paylaşım oranı gibi — diğer malikleri de bağlar. Karar oy birliği değil, pay çoğunluğu üzerinden alınır; yani 100 m² arsa payı olan bir malik, 40 m² payı olandan daha ağırlıklı söz sahibidir.
- Çoğunluğa katılan malikler: Belirlenen anlaşma şartlarıyla sürece devam eder.
- Çoğunluğa katılmayan malikin payı: Bakanlık’ça belirlenen rayiç bedel üzerinden, diğer maliklere açık artırmayla satılabilir (satış gerçekleşmezse pay Hazine adına tescil edilebilir).
- Sonuç: Süreç dışında kalmak, hak kaybına yol açabilir. Bu yüzden karar ve değerleme aşamasına en baştan dahil olmak önemlidir.
Anlaşma ve itiraz süreci nasıl işler?
Riskli yapı kararı kesinleştiğinde, maliklere uzlaşma için tipik olarak 60 gün süre tanınır. Bu sürede maliklerin bir araya gelip ortak karar alması beklenir. Sürecin sağlıklı yürümesi için adımları takip edin:
- Tespit ve tebligat: Lisanslı kuruluşça hazırlanan riskli yapı raporu maliklere tebliğ edilir.
- İtiraz (15 gün): Rapora itiraz edilecekse, tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğü’ne başvurulur; itiraz teknik heyetçe incelenir.
- Uzlaşma (≈60 gün): Karar kesinleştikten sonra malikler anlaşma, müteahhit seçimi ve paylaşım oranlarını görüşür.
- Tahliye ve başvurular: Bina boşaltılır; kira yardımı veya kredi başvurusu yapılır.
- Yıkım/yenileme: 2/3 çoğunluk kararıyla yıkım ve yeniden yapım ya da uygunsa güçlendirme süreci başlar.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Her riskli yapının mutlaka yıkılması gerekmez. Bazı binalarda taşıyıcı sistem, TBDY 2018 hedef performansına bina güçlendirme ile ulaştırılabilir; bu yol çoğu zaman daha kısa sürer ve maliki yıkım-yeniden yapım yükünden kurtarabilir. Hangi yolun sizin binanız için doğru olduğunu ancak ölçüme dayalı bir mühendislik değerlendirmesi gösterir. Karar kriterlerini ayrıntılı ele aldığımız güçlendirme mi yıkıp yeniden yapmak mı yazımız bu seçimde size yol gösterebilir.
Hak sahibinin bilmesi gereken 5 nokta
- Erken katılın: Karar ve değerleme aşamasını kaçırmak hak kaybına yol açar.
- Arsa payınızı bilin: Söz hakkınız tapudaki arsa payına bağlıdır.
- Yazılı belge isteyin: Sözleşme, değerleme ve paylaşım oranlarını yazılı alın.
- Tek bir desteği seçin: Kira yardımı ile kredi destekleri arasında tercih yaparsınız.
- Bağımsız teknik görüş alın: Müteahhit veya komşu beyanına değil, ölçüme dayalı mühendislik değerlendirmesine güvenin.
Kentsel dönüşüm, doğru bilgiyle yönetildiğinde hem güvenli hem adil ilerleyen bir süreçtir. Sürecin teknik tarafında yanınızda olmamızı isterseniz kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı inceleyebilir veya doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz.